2018年8月23日  星期四
用户名: 密码: 注册
站内搜索:
首  页    行业协会  新闻动态  协会动态  政策动态  理论研究    培训报名    下载中心  会员风采  诉求提交  中介联盟  评估专家
  理论研究
 
        理论探讨
        管理经验

 

  理论探讨  
 
用市场之手,重塑物业服务价格机制
 

                                        扬州市住房保障和房产管理局  尹锋

    近日,扬州市公布了2014年的最低工资标准,从2013年的1280元提高到1480元。这是我们社会经济发展水平提高的重要体现,也是我们广大市民尤其是低收入群体的福祉。但这样一个趋势却给物业服务行业带来了巨大的压力。因为物业管理行业是劳动密集型服务业,人力资源成本占总成本70-80%,最低工资标准的提高意味着管理成本的不断提高。物业服务是市场经济的产物,遵循市场经济规律本应是其发展生存的根基,成本上涨了,物业服务价格也应该上涨,收入和成本同步上涨就能化解这一矛盾。可是,现实是物业服务价格多年未涨。近期,媒体报道了新港名城物业公司由于涨价不能被业主接受,决定撤出小区的服务。莱茵苑小区也因为调价的事情闹得沸沸扬扬。
    从维护社会稳定、提高居民生活质量的角度,物业服务价格机制的优化问题已不只是个经济问题,而是一个重要的民生问题。有效、合理的价格机制的运行,有利于塑造一种经济和谐,从而促进社会和谐。经济和谐的背后,并不是没有利益冲突和差异,而是运用有序的方式控制和化解利益冲突,通过利益表达机制,动态地实现利益的大致平衡。价格是利益关系的集中反映。在社会主义市场经济体制基本建立的前提下, 除了要发挥民主决策、社会救济、社会保障等权利保障机制外, 还必须充分发挥价格制度的利益表达、利益分配和利益均衡职能,这样, 既可实现资源配置优化, 又可实现利益兼容。所以,既要发挥市场在资源配置中的决定性作用,又要对各种市场缺陷进行干预,建立一种合理的物业服务价格机制,达成效率与公平的兼容,已是刻不容缓!
    一、物业服务起源和价格机制
物业服务是我国改革开放和社会主义市场经济的产物,至今已有三十多年历史。作为一个伴随城市开发建设和住房制度改革而出现的新生事物,它呈现出出人意料的蓬勃生命力和较快的发展速度。物业服务已经渗透到城市管理和人民生产生活、学习的各个领域,成为社会经济生活的重要组成部分。对改善人居和工作环境,提升城市管理水平,创造更多就业岗位,优化经济结构,推动经济发展起到了巨大的作用。
    物业服务虽然是市场经济的产物,但由于其是为一定区域内业主提供的公共服务,在市场化发展的同时,政府也进行了一定的行政干预。例如物业服务费的定价,《江苏省物业管理条例》就规定普通住宅物业服务费实行政府指导价,非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。新近出台的《江苏省物业服务收费管理办法》规定价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度,每三年内进行评估和适时调整,并向社会公布。
    业主、业主大会选聘物业服务企业前,普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内,通过公开招投标或协议方式,选聘物业服务企业,确定服务内容、标准以及收费标准。
    普通住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准调整而需要调整的。业主大会成立前,物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经半数以上的业主同意,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,通过物业服务合同约定执行。总之,物业服务费的调整必须征得大部分业主的同意,这对一个公共性服务行业而言,这种制度设计还是合理的,体现出对民意的一种尊重。
    二、目前价格机制存在的问题
    全面看待这个制度,关键点还是在业主决策过程。物业服务费的调整靠物业服务企业和业主协商,面对成百上千户业主,成功的案例也有,但大部分小区涨价的主张难以得到业主的同意。由于这种定价机制的约束,物业服务收费标准不能随企业成本增长而适当上调的问题长期得不到解决,加之收费率普遍不高,导致相当数量的物业服务企业生存状况陷入困难。当然,更多的物业服务企业选择了降低成本,或者说是降低服务标准来进行应对。行业因此缺乏可持续发展的经济基础,甚至成为社会指责的对象。物业服务企业尽管有委屈,但服务标准的降低也是事实。由此形成了一种恶性循环,并带来一系列社会问题。
    1、价格管制与市场经济规律之间存在矛盾
从政府指导价的制定周期和标准来看,省收费管理办法规定每三年内进行调整公布。近年来,最低工资标准和社会养老保险每年都会调整,2011年1月的最低工资标准为930元,2012年5月调整为1100元,2013年7月调整为1280元,2014年即将涨至1480元,较2011年涨幅达到了59.1%,给物业服务成本直接的影响在35%左右。政府指导价这样长的调整周期,制定出来的价格标准和实际成本之间有着不小的差距。从指定政府指导价的实际作用来看,只能起到引导的作用。对物业服务企业而言,只能是望梅止渴。绝大部分的住宅小区物业服务收费标准在指导价一次次的调整之后,只能原地踏步,还停留在第一次定价的时间,有的小区价格甚至还停留在10多年之前的标准。另外,普通住宅的范围也没有明确,目前商品房住宅小区不论建设的档次,基本是一刀切的归类到普通住宅,对高档房地产项目物业服务品质的提高形成了障碍。
    2、物业服务企业的收支情况得不到业主的信任,更难说是理解。在前期物业服务阶段,物业服务费由开发企业通过招标进行确定,业主在定价过程中无法参与,业主由于这种信息不对称就容易形成一种不信任。在日常服务过程中,尽管物业服务企业对收支情况进行了公示,但公示不清、公示不实、公示内容不易看懂也会给业主造成一种不信任的感觉。加之服务成本上涨,物业服务企业不能及时有效的和业主进行沟通,业主看到的更多的是服务质量的降低,而没有意识到相当一部分的原因是成本的上涨造成的。在这样一种不信任和不满意的情况之下,业主也很难主动站在公正立场上审视和理解物业服务。
    3、业主的意愿杂乱,不合理的诉求在一定程度上显得理直气壮。调价机制的实施是需要全体业主的参与和决策的。目前的业主参与和决策方式,就是召开业主大会进行表决。业主在决策的时候由于缺乏一定的专业知识,加上不信任和不满意,最终表现出来的意愿就显得比较杂乱。在表达一些诉求时极易转变成一种非理智的释放,有的业主一味强调自己的理由,要求物业公司无条件做好服务。作为业主的当家人—业主委员会,能否主动履责、能否正确履责、能否承担职责所带来的压力,也成为物业服务关系潜在的隐患。
    4、政府相关部门没有切实履行职责,缺少对市场发展秩序的有效维护。物业服务属于公共服务,任何人消费这些服务并不会减少其他人所得到的服务,因而就存在有些业主想免费搭便车,不为所获得的公共服务买单。这时物业服务的价格决定也就不可能完全由市场来决定,需要政府及相关部门进行合理引导。目前的价格机制更多的是站在业主的角度去处理关系,政府指导价主要作用是对实际价格的压制,没有起到对市场的正确引导的作用。尤其是在物业服务费涨与不涨之间这一对矛盾永恒存在的背景之下,房管、物价部门和街道、社区没有很好的起到中间调和作用。
    三、物业服务价格机制解决建议
    在自由市场上,商品价格长期低于生产成本肯定是不正常的,是价格机制失效的表现。现在,物业管理服务市场就是这样一个尴尬的困境——业主得不到满意的服务,物业公司无法赚取供企业持续发展的利润,大量的“欠费”呆账所形成债权债务无法通过调解或司法救济得到解决。如何解决这一个矛盾,除了业主消费意识的培养,物业公司严格执行收费管理制度,推行服务费定期公示制度之外,我觉得还应该从以下几个方面入手积极探索。
    1、建立与市场相对应的价格机制
探索建立与市场直接对应的政府指导价。普通住宅政府指导价要尽可能的随经营刚性成本的变化及时调整,同时加大政府指导价对实际收费价格的引导作用。引导物业服务企业在《物业服务合同》中约定,物业服务费按照政府指导价的调整而直接变化。按照可定义、可量化的指导思想,研究建立物业服务工作定额标准,细化物业服务内容和标准。形成政府指导价和服务标准的直接比对关系,注明什么样标准的服务应该配备多少管理员、秩序维护员、保洁等岗位人数,服务费的基准价与浮动幅度,让广大业主一看就懂。
推行物业服务费分类管理。进一步明确普通住宅的概念和范围,改变现在商品房住宅小区一刀切为普通住宅的做法。按照普通住宅与非普通住宅的分类,逐步推行政府指导价向市场调节价的转变;对经济适用房等保障性住宅小区和实行基本物业服务的老旧小区实行政府限价之下的财政考核性补贴制度;对拆迁安置房实行政府指导价之下的与收费率挂钩的财政奖励性补贴制度。
    2、建立公平环境下的价格协商调整机制
从政治层面上看,实现政治沟通顺畅, 完善中国特色的代议民主和协商民主, 可以化解社会矛盾、强化政治认同, 实现利益表达的规范化与制度化。从经济层面上看,代议民主和协商民主可以表现为价格决策听证制度、协商制度等,有利于增加价格决策的透明度和民主化。
    物业服务价格协商调整制度,可以参照政府价格听证制度。政府价格听证制度是严格按照《价格法》的有关规定,在制定关系群众切身利益的公用、公益、自然垄断经营的商品和服务价格时,应当举行听证。物业服务价格的协商调整完全可以进行参照,可以由街道办事处或者是价格主管部门设立的价格认证机构牵头,组织召开行业专家(会计师、物业管理师等)、业主委员会以及业主代表参加价格听证会议,对物业服务企业调价方案的合理性进行评估,提出书面意见。评估意见和物业服务企业根据意见修改的调价方案在小区内进行公示后,由全体业主进行决策。这样操作的主要作用,就是要解决物业服务企业和业主双方没有互信基础,信息不对称等问题。通过听证会相互的辩论和沟通,起到论证的作用,形成一个相对公平的价格。变以前的物业服务企业直接征求业主意见,为在提请业主决策之前,运用听证会的公正性,以第三方的名义为业主把一次关,为业主决策提供有力的参考佐证。物业管理主管部门对这种形式也要给予必要的帮助和指导,出台相应的指导意见,明确听证制度的程序、人员构成和比例等详细规则,并且对这样的组织形式给予必要的经费支持。
    3、建立完善的质量评价体系,引入第三方质量和成本监管机制
在目前的物业服务活动中,主要依靠业主对物业服务企业的监督,而业主监督既存在非专业性,也可能发生一些非理性。而且作为单个业主,监督能起到的作用也可能微乎其微。可以引导业主委员会和开发企业聘请第三方机构(例如物业管理协会或物业管理事务所)对物业服务企业的服务质量进行定期性评价,聘请会计师事务所对物业服务企业的服务成本进行周期性评估。评价和评估结果向业主和物业服务企业公布,甚至还可以和物业服务费收取标准进行挂钩,达不到服务标准和质量的,物业服务费应当进行减扣。探索住宅小区物业服务实行酬金制。甲方对物业服务成本审核后,由物业服务企业实施服务,并且单独计算和取得利润。甲方有能力的可以直接对物业服务费的支出把关,没有能力的可以聘请第三方帮助其进行监督管理。
    今年是全面深化改革的第一年,推动完善市场体系、转变政府职能、创新企业体制这一系列的改革措施,为物业服务行业的发展创造了巨大的机遇。本文所提的粗略之见,非常期待在将来的实践中进行检验,用市场之手为业主公平行使权力和行业健康发展创造条件,对推动物业服务企业为业主生活环境和秩序的持续改善做出一点努力。

主办单位:扬州市房地产业协会 苏ICP备13064022号-1
电话:0514-87324798 地址:扬州大虹桥路3号之3 技术支持:大自然网络