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城市养老地产运营模式的探索与思考
 

                                         扬州市房地产业协会       程 毅


    近年来,发展养老地产是房地产行业的热门话题。这一话题,是目前较冷的房地产市场形势下,房地产企业另辟利益蹊径?还是有公益心的开发企业为老年事业奉献爱心?笔者不得而知。但是,鱼和熊掌如何兼得,才是一个产业能否健康发展的必由之路。本文主要从发展养老地产的市场需求、政策依据、经营模式和延伸形成的养老服务产业链等,发表一些浅见,供房地产专家、研究机构和政府部门参考。
    一、老龄化时代的到来,养老地产将有巨大的市场需求。
据国家民政部《2013年社会服务发展统计年报》显示,截止2013年底,我国60岁以上老年人口为20243万人,占总人口的14.9%。其中,65岁以上人口已达到13161万人。已经超过老年人口占总人口10%,为进入老龄化社会的国际评判标准。据专家预测:到2050年,中国老龄人口将达到总人口的31.1%。人口老龄化现象,在江苏省和扬州市尤为突出。早在1986年,扬州就已经进入人口老龄化城市行列,比全国其他城市提前了13年。截止2012年底。全市60岁以上老年人口已经达到94.78万,占总人口的20.69%。预计到2020年全市老年人口将占总人口的四分之一。目前,大部分老年人手中都有一定的积蓄,他们也希望改善自己的居住条件。但是,年老体弱多病,使得他们的开支更加注重自己的医疗和养老。因此,一般老年人都不敢把仅有的积蓄用在住房上。最近,中国保监会出台了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》明确了:拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有占有、使用、收益和房产处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故。这一政策将会给希望改善住房条件的老年人解决了资金不足的后顾之忧。同时,也促进了养老地产市场的发展。
    二、养老服务产业的政策、法规相继出台为发展养老地产奠定了良好基础。
尊老养老是社会文明和进步的重要标志。养老问题涉及到千家万户,关系到广大人民群众的切身利益。随着老年人对居住条件和环境需求的不断提高,养老地产作为养老服务产业的一个重要的组成部分和全新的地产模式引起了社会的广泛关注。因此,积极应对人口老龄化,加快发展养老地产,不断满足老年人日益增长的养老服务需求,是时代赋予各级政府、社会各界和房地产行业的一项光荣使命。
    党的十八大以后,新一届中央政府十分重视养老服务业的发展。2013年7月1日实施的《中华人民共和国老年人权益保障法》和《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》国发【2013】35号文件,作为国家层面的法规和政策明确了:为弘扬中华民族敬老、养老、助老的美德,保障老年人的合法权益,应加快发展养老服务业。同时制定了发展养老服务业的投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持等相关政策。特别是在土地供应方面,要求各级人民政府要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用规划和年度用地计划。非营利性养老服务设施用地,可以使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。营利性养老机构建设用地办理有偿使用,并优先保障供应。最近,国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》明确指出:新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的,建设规模应一并纳入住房建设用地供应。非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老服务设施应当以租赁、出让等有偿方式供应。作为已经提前进入老龄化社会阶段的江苏省和扬州市人民政府也先后出台了关于加快发展养老服务业和完善养老服务体系的实施意见。扬州市人民政府还将2014年养老服务产业重点工作任务分解到政府相关职能部门。充分说明发展养老服务产业已经得到了各级政府和职能部门的高度重视。
    三、养老地产应该实行多元化的运营模式
养老服务产业是一种融合房地产和现代服务的新型综合性产业。它涉及到对老年人的生活护理、医疗保健、娱乐健身、家政服务、观光旅游等。其中,养老公寓更是养老服务必不可少的基础条件。在经济发达国家的美国和日本分别采取了“大规模开发、市场化运作”和“小而精”的开发模式。在中国现有的政策和市场条件下,以何种投资和回收形式发展养老地产,并使之形成投入与产出良性循环的机制。笔者认为,有以下几种运营模式可以尝试:
  1、综合性养老社区。由政府扶持、公益性社会组织募集资金运作。其功能要求:配套设施齐全、档次品味较高。集养老、康复、疗养于一体的养老机构,主要服务于有一定经济实力的高端消费群体。如,扬州曜阳国际老年公寓等类型高档养老机构。实行会员制,采用交缴会费(押金)、租金和服务费等形式,取得房屋的长期使用权,可以续租(子女接力养老)、转租或者退会(退还押金)。
  2、大型生活社区中的养老商品房组团。按照城市总体规划的要求,在住宅小区规划建设过程中,配套建设符合老年人生活起居功能的养老用房,与小区共享其他配套服务资源。与同住在本小区的子女保持“一碗汤”的距离,以营造家庭和社区的氛围和归属感。
  3、普通社区配建老、少户型商品房。指在同一个楼层或单元相邻或相近的两套住宅,老人和子女分开居住。开发商在规划设计此类产品时,对普通住宅楼中的一部分房屋进行适老化设计。如增加扶手、轮椅通道、陪护人寝室、夜间呼叫器等。
  4、以改建、扩建等形式兴办养老服务设施。由于老城区医疗、商业、文化等配套设施齐全,老年人比较习惯于老街坊的生活环境。可以利用民间资本投资收购老城区或老社区附近,尚未列入城市拆迁改造规划的老旧厂房、宾馆、学校等单位用房进行改、扩建。这种开发模式投资少、见效快。
    四、养老地产可以带动相关产业的发展。
加快发展养老服务产业,不仅满足了老年人持续增长的养老服务需求,让老年人共享改革发展成果。同时,有利于拉动消费、扩大就业渠道、保障和改善民生,促进社会和谐、稳定发展。养老地产形成一定的市场以后,由此产生的老年生活服务、老年医疗保健、老年生活用品、老年娱乐文化、老年观光旅游和为老年人代购、代办服务等延伸服务市场,形成了养老服务业的产业链条。其中,有些服务工作可以由老年人居住区的物业服务企业或专业服务公司来承担。既解决了老年人及其子女的后顾之忧,又可以给物业服务企业增加了服务项目和经济效益。
    综上所述:养老地产作为养老服务业一个重要组成部分,是我国房地产行业转型升级的一项重要内容和具有挑战性的事业。因此,发展养老地产应采取“政府政策支持、社会资本运作、实行租售并举、完善后续服务”的运行模式。使这一朝阳产业得以健康、稳定、持续发展。

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